lunes, 11 de mayo de 2015

Site Selection: ¿Cómo evaluar una ubicación comercial?

Hay una máxima en la industria inmobiliaria: las variables que hay que analizar para una determinada locación son "ubicación", "ubicación" y "ubicación".

Si bien esto se acerca bastante a la realidad práctica, desde el punto de vista de una franquicia hay otras variables que pueden evaluarse para calificar una locación y tener un análisis un poco más elaborado.

He aquí una tabla que utilizamos para este asunto.



VARIABLE LOCAL 1 LOCAL 2 LOCAL 3
demografía 4 5 6
accesibilidad 3 5 7
área de influencia 8 5 4
residencial/comercial 7 2 1
visibilidad 5 4 4
señalización 1 10 5
vida útil 3 6 6
competidores 4 2 9
mezcla comercial 5 4 1
ubicación 6 4 2
gastos de entrada 8 4 4
alquiler 9 6 3
total 63 57 52



El LOCAL 1 parece tener la mejor calificación, aunque por poco margen.

Una breve descripción de cada variable.

DEMOGRAFIA, información demográfica de la zona de influencia del local, datos duros y blandos
ACCESIBILIDAD, tránsito vehicular y peatonal, señales de tránsito,
acceso a la zona de influencia a diferentes horarios,
facilidad de estacionamiento
AREA DE INFLUENCIA, distancia a la cual el local es capa de atraer clientes, definiendo un mercado primario y uno secundario
RESIDENCIAL/COMERCIAL, el cliente "vive" o "trabaja" en la zona de influencia del local, y cuán importante es eso para nuestro producto?
VISIBILIDAD, cuán visible es el local desde distintos puntos de vista
SEÑALIZACION, evaluar todas las restricciones municipales para poder instalar cartelería y material de punto de venta
VIDA UTIL, evaluar el ciclo de vida del local y la locación, ya que cualquier
 "accidente" como la construcción de un metrobus puede alterar su vida
COMPETIDORES, sea que nos conviene estar cerca de competidores,
sea que no nos conviene, evaluar cautelosamente esta variable
MEZCLA COMERCIAL, compartir recursos como personal, baños y
otras variables del negocio, en el caso de que esto sea de interés para nosotros
UBICACION, análisis de la coordenada del local y su relación con
el entorno para influir sobre el mismo con nuestro producto
GASTOS DE ENTRADA, esta variable es fundamental para la inversión inicial
 y difiere mucho entre las diferentes locaciones (garantías, comisiones)
ALQUILER, alquileres altos pueden dañar grandemente la rentabilidad del negocio


A veces es mejor perder un poco de tiempo en la evaluación y ganar mucho durante todo el contrato.



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